人口数垫底,房价排前三,谁在炒高这个网红城市?

标题速读:【人口数垫底,房价排前三,谁在炒高这个网红城市?】11月,珠海楼市成交量同比下滑近六成,但均价同比涨了约20%,新房最高均价已达7.5万/平米,珠海的房价是怎么涨上去的? 无冕(wumiancaijing)原创发布 方斯嘉 陈涧 设计:岚昇 :罗婉儿 在房企暴雷、楼市调控、信贷政策趋严的背景下,全国多个城市的成交量、房价出现下滑。但“诡异”的珠海房价,还在继续攀升。 中原地产数据显示,11月全市住宅成交17

原标题:人口数垫底,房价排前三,谁在炒高这个网红城市?

人口数垫底,房价排前三,谁在炒高这个网红城市?


11月,珠海楼市成交量同比下滑近六成,但均价同比涨了约20%,新房最高均价已达7.5万/平米,珠海的房价是怎么涨上去的?

无冕(wumiancaijing)原创发布

方斯嘉

陈涧

设计:岚昇

:罗婉儿

在房企暴雷、楼市调控、信贷政策趋严的背景下,全国多个城市的成交量、房价出现下滑。但“诡异”的珠海房价,还在继续攀升。

中原地产数据显示,11月全市住宅成交1731套,环比下降27.21%,同比减少57.97%。而即使成交量下滑,珠海11月全市均价为2.7万元/㎡,同比上涨约20.25%。为何珠海房价能逆势上涨?是谁伸出了那只“看不见的手”?

目前,珠海横琴的成交均价已达5.1万元/㎡。然而,珠海人口量在广东垫底,常住人口数量仅高于云浮市,为何房价能直逼广州

谁在炒房?

博彩之城散发出的金钱味,似乎随着海风飘到了对岸的珠海楼市。

2021年,珠海楼市成交量持续走高,在4月达到高峰,卖出6192套。根据中指院发布的数据,2021年上半年,珠海商品房成交量为28440套,达到5年内成交最高。

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▲珠海近几年楼市成交情况。

不过,与大湾区其他城市相比,珠海的成交量并不高。今年上半年,珠海的商品房成交套数,为大湾区内地9城中的倒数第2位。

即使成交量并不突出,房价却高居前列。多个交易数据显示,珠海一手房均价在9城中仅次于深圳、广州,并与东莞均价接近,为大湾区内地城市(亦是全省排名)第三位。

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▲湾区部分城市楼市成交情况,数据来自中指研究院。

即使珠海新房成交量不大,但珠海房价在疯狂“内卷”。造成这一现象的原因是什么?

可以观察到,珠三角城市“炒房团”出手,是拉动珠海楼市的主因之一。长期以来,热钱在广东楼市流动。相继有小牛资本、深理房等平台出现集资炒房现象,而随着多个平台被查处,一条集资炒房的灰产链被揭开了一角。

这也恰恰证实了,流入楼市的热钱,比我们想象中的还要多。

一位熟悉大湾区楼市的人士对无冕(ID:wumiancaijing)研究员分析,实际上,珠海确实吸纳了不少炒房热钱。2021年,多地出台楼市收紧政策,包括深圳、广州、东莞的楼市热门城市相继发布限购新政。于是,同样位于大湾区、紧邻澳门的珠海,被热钱盯上了。

此外,珠海宽松的购房政策,更利于炒房者进入。若户籍位于珠海,最多可以购买3套住宅,别墅则不限购。

户籍不在珠海(非港澳籍),则限制购买两套住房,第一套范围不限,第二套则只能在斗门区。横琴区则较为特殊,只能购买一套,且要求是首套且唯一住宅。另外,中国澳门人士可以在珠海购买3套,中国香港人士可以购买2套。

熟悉市场的人士指出,珠海对外地人购房相对宽松:“只要你没有珠海的户籍,也不用缴纳社保,就可以直接买一套房,等于是不限购了。”

不过,无论珠海户籍或非本市户籍,珠海市实行3年限售。但市场人士认为:“在二手交易中,房本满两年就可以免征增值税。限售三年从入门门槛来考虑,珠海对投资客非常友好。”

不容忽视的是,珠海房价能被快速推高的另一个原因,在于概念炒作。

相比于除广深两大城市外,珠海无疑是“自带光环”,特别是诸多国际级概念的提出,包括横琴粤澳深度合作区(横琴新区)、粤港澳大湾区的城市之一、距离中国澳门最近的城市……这些概念,为炒作楼市不断增添了响亮的噱头。

谁在真正买入

除了“炒房客”外,还有谁在买珠海的房子呢?

贝壳研究院曾在2020年8月披露过一组数据,在珠海的购房客群中,约有44.5%的人群来自本省。这也表明,外地客正成为珠海楼市的消费主力军。

无冕观察到,在珠海购房的人群,大致可分为本地人、外来落地工作者,以及港澳人士、部分东北人。

珠海本地人并不是指土生土长的原住民。珠海的发展与深圳有些相似,原来都是“小渔村”,在试办经济特区之后,珠海又成为了移民城市,吸纳了大量珠三角的人口前来就业、定居,这些外来定居人口与珠海本地人融合成为珠海“土著”。而这些“外地土著”,又以亲友关系为裙带,吸纳了更多“新珠海人”来此定居。

珠海还吸引了两大地域的外来人口,一是港澳人士,另一个是东北人。

港澳人士来珠海购房,与珠海的地理位置有关。珠海紧邻中国澳门、临近中国香港。在港珠澳大桥修建完成后,直接连接了港珠澳三地。

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▲珠海地理位置优势明显。

一位在珠海居住的人士回忆称,几年前,横琴一手房价约在2.5万-3万元/㎡,这个价格只能在中国澳门买到15-20年的的旧房。于是,当时许多中国澳门人被吸引来到珠海横琴购房、定居。如今,在珠海仍能看到具有内地与中国澳门两地车牌的车辆。

然而,横琴已今非昔比,许多中国澳门、中国香港人也不一定买得起。

目前,香洲、横琴等区域,5万元/㎡以上的楼盘比比皆是。据安居客显示,目前价格最高的是仁恒滨海中心,均价高达7.5万元/㎡,是珠海最贵的在售一手楼盘。

在珠海购房的另一个“主力军”是东北人。即使官方并未统计在珠海的东北人口量,但是在珠海,除了本地海鲜店之外,多的是正宗的东北大烧烤。在网络上,关于“在珠海的东北人”等话题也比比皆是。

为什么珠海有那么多东北人?

这与东北的“旅居”观念有关。在大众普遍印象中,东北人喜欢定居在海南广西。但实际上,珠海也是东北人的热门定居地。

一位在珠海居住的东北人认为,珠海较宜居,且具有发展潜力,多年前,他在珠海购买了一套总价20多万元的房子,如今,这套房价格已经翻了近10倍。

他认为,对于第一代东北移民客而言,大多考虑的是养老需求。由于南方气候较为温和,温差较小,令许多有心脑血管疾病的东北人喜欢在冬天旅居南方。

但对于“第二代”而言,原因又不一样了。许多年轻人更愿南下发展,于是跟随父母或带着父母定居珠海。

房价见顶了吗?

珠海房价日益攀升,房价快见顶了吗?

我们试着从长期看人口、中期看土地、短期看金融的逻辑,来分析一下。

目前,珠海的常住人口数量正在持续增长中。根据《广东省第七次全国人口普查公报》,珠海常住人口为243.9585万人,较第六次人口普查的2010年增长87.9356万人。十年增长率为56.36%,居全省第二,仅次于深圳。

这些人为何涌入珠海?

21世纪经济研究院认为:“珠海毗邻中国澳门,随着粤港澳大湾区建设推进,它的城市地位日渐突出;作为海滨城市,珠海气候宜人、环境优美、生活舒适;同时,近年珠海一系列现代服务业和先进制造业布局发展态势良好,也强化了人才吸引力。”

需要理性看待的是,即使珠海的人口增长力强,但人口基数仍偏低,为广东21个地级市中人口数量倒数第二位,仅高于云浮市。这也意味着,靠小部分人口推高楼市的动力不足。以现有人口支撑珠海房价,显然“有点虚”。

在种种因素驱动下,人口基数并不大的珠海,房价却攀升至广东前列,这并不是一件好事。种种迹象表明,珠海对于房地产的依赖越来越重了。

以2020年主要城市卖地收入占当年一般预算收入的数据看,珠海卖地收入占比超一般预算收入,达101.3%。

人口数垫底,房价排前三,谁在炒高这个网红城市?


▲部分城市比较依赖卖地收入,图片来自“刘晓博说”。

降低地方财政对房地产的依赖,已经成为老生常谈的话题。如今,珠海卖地收入占比高,在一定程度上,意味着地方经济对房地产依赖过强,产业结构不合理。

珠海正在走产业吸纳人才、提振经济的路子。如今,珠海正在积极发展本地型产业,并相继投入新能源、医药等板块。不久前,更是相继传出要牵手贾跃亭的FF公司,不过,此事后来不了了之。

回归到居住属性上,珠海仍存在购房需求。一位在珠海工作的人士对无冕研究员表示,珠海的地理优势并不大,“高铁路线不经过珠海,珠海居民出行都得去广州、深圳中转。一般去澳门旅游才会途经珠海。”不过,珠海还有斗门等“平价”地区供刚需客选择。因此,他正争取在珠海存钱购房。

需客观看待的是,珠海的房价并非全部高居不下。从珠海全市来看,即使东侧的香洲、南湾等板块的均价已达到3万元/㎡,但珠海西侧的斗门区均价为1.5万元/㎡,仍存在一定选择空间。

可以看到,一方面,珠海存在实际的购房需求,另一方面,也有“高大上”的概念,而这,恰好为炒房者提供了吹捧房价的素材。

不过,吸饱了热钱的珠海横琴、吉大等片区房价,近期是否见顶?这可能要看富人的手中,握着多少流动资金了。

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